拐点是黄金十年后休息 08年房价发展路线图

　　股市与楼市可以通过乐观的财富效应而串联。预计本币升值将在2008年夏天引领沪深股市中的地产、金融、能源、航空等行业的行情集中爆发。如果目前正在试水的房地产投资信托基金(REITs)大规模推行，为廉租房建设提供一种利国利商利民的新思维，将会创造出媲美于当年按揭贷款引入中国地产市场时所带来的效应。

　　我在本栏上篇“2008年投资策略路线图”中重点谈了物价牵动股价的问题。物价牵动股价后还会产生溢出效应，即股价会扰动

房价。

　　投资者群体现在都明白，股市与房价可以通过乐观的财富效应而串联。所以，如果2008年春天被政策压抑的股价负向作用于人们的消费信心，特别是在美国次贷危机的幽灵在国际市场上继续游荡而影响美国居民对房地产的信心、而

人民币升值将成为美国政府推卸失政的工具的话，美元倾销政策可能变本加厉，人民币升值由此在2008年夏天将成为沪深股市强力的“护花使者”，地产、金融、能源、航空等行业行情可能集中爆发。这样，随着股市行情的脉冲式上升，2008年夏天将会出现地产行情对紧缩政策的“反动”，因为在内外市场力量的共同作用下，当通货膨胀的压力随着夏粮的丰收而缓解时，货币政策的从紧内容将有所改变，投资者投资房地产的欲望将会重新点燃。

　　据此推论，笔者以为，近来争论得越来越热烈的房地产“拐点”论，不过是地产大腕们一种营销技巧和广告宣传手段而已。因为本币升值已是国际共识，地产作为稀缺的投资品种将会继续提高其内在价值，所谓拐点，不过是地产行情自1998年以来“黄金十年”后的中间休息。确实，针对地产持续高烧，这一轮政策调控的组合不同以往，但是一个基本的事实是，对土地的控制仍然是这一轮地产调控的中心内容。从紧的货币政策，不是打压地产龙头，而是一种政策性清理，通过金融创新，地产业将会出现更生猛的强强联合和寡头垄断集团，起码在一些区域是如此。

　　因此，地产业的发展与资本市场的繁荣与衰退紧密相关。回顾中国地产业这些年来走过的路，每一阶段都是制度改革在推动着行业的繁荣。从1998年到2002年左右，主要依靠房地产分配制度的改革，出现了福利性需求的集中爆发。从2002到2005年，则是由于金融创新制度引发了投资需求，如果没有按揭制度的引进，中国地产业不可能如此繁荣，更不可能出现如火如荼的地产投机行为。2005年以后，由于

汇率制度改革引发了本币升值对地产内在价值的提升，地产形成了投资和投机共振的局面。2008年以后，地产行情如何发展？笔者的判断是，只要本币升值没有结束，地产行业将随着城市化和金融创新而不断发展：

　　首先，本币升值不断提升地产的内在价值。人民币升值是一个世界性的历史事件，中国已经告别了为换取外汇而压低商品价格的历史阶段。随着技术进步、质量提高、品牌形成，中国的出口仍然将会稳定发展。外汇储备将会长期保持相对高的水平，因为中国经济的发展所需要的资源、能源仍然需要大量进口。本币升值的溢出效应是国际垄断资本对人民币继续升值的预期形成后，对我国资产价值的不断重新向上估值。因此，外资对我国经济领域的渗透将是全方位的，房地产将是第一个渗透对象。因此，地产业的金融创新如果以外资为对象将非常受欢迎。

　　其次，地产品质不仅是房屋使用材料的品质，还包括公共设施的投资力度与布局，公共产品的不断投资提升了地产品质，为价格上升提供了“商品”的使用价值内容。公共产品在小范围讲是开发商对小区内的绿化、环保、通信、安全、商场配套等；从大范围讲是政府对城市公共设施的投资，包括公共交通、水电煤(气)、教育、医疗等投资。这些公共品的投资往往又与市政布局、城市规划、国家产业政策、经济体制改革交互相作用。这就成就了现代意义地产的“绝对地租”与“相对地租”意义上的价格体系。因此，在现代社会，地产是与地段紧密联系，又与公共品的投资紧密联系。北京、上海、深圳等地产价格高，就是占有了改革开放以来天时、地利、人和的因素。2008年上半年是稳健的财政政策对公共产品投资比较密集的时候，夏天的行情和公共品的投资将引导投资者“重估”地产价值，一旦从紧的货币政策在秋天调整内涵，那将是现房价格重新抬头的时候。

　　再者，投资品的稀缺和地产新政后的金融创新将改变地产投资形式，稳定地产价格。上游资源的垄断、下游行业的过分竞争以及出口形势因政策调整而不容乐观，迫使积累了大量资本的民间资本进入股市和地产市场。股市的动荡和地产相对稳定的升值，将部分风险厌恶者紧紧地拉在地产投资的链条上。土地“盘活”政策确实将部分通过土地储备获利的地产商挤出市场，但土地新政后，投资需求旺盛下的供应短缺局面仍然没有改变。因此，从价格的变化来讲，所谓“拐点”只是改变了一路向上的趋势，只是“平台”整理的表现。这一平台整理有可能在2008年端午节后结束而再续上升行情。如果目前正在试水的房地产投资信托基金(REITs)大规模推行，将大大缓解地产商的融资困难，同时也使得居民地产投资不再为繁琐手续和高额费用所困，为廉租房建设提供一种利国利商利民的新思维，将会创造出媲美于当年按揭贷款引入中国地产市场时所带来的效应。如果上述条件共同满足，经过2008年上半年平稳过渡后，房地产业仍然会继续看好。 (李国旺 作者系资深证券研究人士)